Vente d’un logement : attention à ne rien dissimuler

Fin 2010, un couple vend un logement dans la région de Pau (Pyrénées-Atlantiques) sans dire aux acheteurs qu’une rocade est sur le point d’être construite à moins de 50 mètres. Les acquéreurs ont attaqué les vendeurs et obtenu l’annulation de la vente ainsi que le remboursement des sommes versées. A leur tour, les vendeurs se sont retournés contre Optimhome, l’agence immobilière chargée de la transaction, lui reprochant de ne pas avoir attiré leur attention sur la nécessité d’informer les acquéreurs du projet de rocade.

Dans un arrêt du 9 janvier 2019 récemment rendu public, la Cour de cassation leur a donné raison. Elle rappelle que la loi Hoguet (du 2 janvier 1970), qui régit la profession, impose à l’agent immobilier un devoir de conseil : il aurait dû attirer l’attention des vendeurs sur les risques encourus s’ils refusaient de prévenir les acheteurs. « Dans ce cas, c’est pousser très loin le devoir de conseil car les vendeurs ont menti sciemment aux acheteurs. Ils étaient, en effet, membres d’un comité de défense contre la rocade et connaissaient l’étendue du projet. Les vendeurs, pris à leur propre jeu, ont plutôt voulu trouver un coupable en la personne de l’agent immobilier », pense Olivier Colcombet, président du réseau immobilier Optimhome.

Plus que de simples renseignements

Pour autant, les tribunaux estiment que le devoir de conseil de l’agent est plus étendu que de fournir de simples renseignements lors de la visite du logement. « Il doit se renseigner, vérifier la régularité de la transaction et les décisions sont encore plus strictes lorsque l’agent est chargé de rédiger l’avant-contrat de vente », précise maître Camille Fourier-Ferrand, avocate au cabinet Cornet Vincent Ségurel.

Sans être un architecte ou un maçon, l’agent n’est pas un profane en matière d’immobilier et doit apporter une valeur ajoutée qui n’est pas à la portée de particuliers. « L’agent doit être bien implanté localement afin de connaître de façon très approfondie la ville ou le quartier où le logement est vendu, ce qui permet de ne rien ignorer des défauts que pourrait présenter le bien », estime Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi.

La décision de la Cour de cassation rappelle aussi l’importance pour les vendeurs de ne pas mentir. Le couple a été condamné à l’annulation de la vente, donc à rembourser 173 000 euros aux acheteurs. Le couple a ensuite réussi à revendre le logement mais au prix de 119 000 euros. « Nous traitons régulièrement des dossiers de ce type et cela crée de lourds problèmes financiers pour les personnes », regrette maître Camille Fourier-Ferrand. Dans le cas de la maison proche de la rocade, il y a eu « dol », c’est-à-dire une manœuvre frauduleuse visant à cacher volontairement un vice dans le logement. Mais il peut exister un vice caché que les vendeurs ignorent et qui se révèle une fois le logement vendu.

Les acquéreurs ont alors cinq ans pour agir en justice contre leur vendeur à partir du moment où le vice se déclare. S’il est difficile de prévoir des vices cachés, il est en tout cas important de ne pas chercher à cacher un défaut du bien, comme de passer un coup de peinture sur des tâches d’humidité ou de dissimuler qu’il est situé juste à coté d’une boîte de nuit.